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Iscrizione ipotecaria - Tutto quello che c'è da sapere

Iscrizione ipotecaria - Tutto quello che c'è da sapere

Claudio Arena |

L’iscrizione ipotecaria è la registrazione di un’ipoteca nei pubblici registri. Nel contesto degli immobili, questa registrazione avviene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Ma cosa significa esattamente?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto di garanzia in caso di mancato pagamento del debito. In altre parole, quando si accende un mutuo per l’acquisto di un immobile, l’istituto di credito eroga il prestito e, come tutela, iscrive un’ipoteca sull’immobile stesso. Questo atto di registrazione dell’ipoteca è noto come iscrizione ipotecaria.

Ecco alcuni punti chiave riguardanti l’iscrizione ipotecaria:

  1. Garanzia per il creditore: L’ipoteca assicura alla banca o al creditore che il denaro prestato verrà restituito. Se il mutuatario non paga le rate del mutuo, l’istituto di credito può espropriare l’immobile e procedere alla vendita forzata.

  2. Trascrizione pubblica: Una volta che l’ipoteca è trascritta nei registri, diventa di dominio pubblico. Questo permette a potenziali acquirenti di conoscere l’esistenza dell’ipoteca su un immobile in vendita.

  3. Ruolo del notaio: Il notaio è fondamentale sia per l’iscrizione che per la cancellazione dell’ipoteca. Le normative italiane prevedono che il notaio possa stipulare atti trascrivibili nei Registri Immobiliari.

  4. Cancellazione: Alla fine del contratto di mutuo, l’ipoteca viene cancellata dal notaio. Questo segna l’ultimo passaggio prima di aver concluso gli impegni verso l’istituto di credito.

Ricorda che l’iscrizione dell’importo dell’ipoteca influisce anche sull’onorario notarile, che è calcolato sul valore dell’ipoteca e non sull’ammontare del prestito. Inoltre, l’ipoteca deve essere rinnovata dopo 20 anni per mantenere la sua efficacia.

Quando si verifica l’iscrizione di un’ipoteca esattoriale?

L’ipoteca esattoriale è applicabile esclusivamente per debiti che superano i 20.000 euro su qualsiasi proprietà immobiliare del debitore, indipendentemente dalla quota di possesso. Questo esclude i debiti minori e quelli non comunicati preventivamente al debitore dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione.

Per determinare il valore del debito, si devono considerare tutti i ruoli assegnati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione, inclusi quelli non fiscali. Tuttavia, l’espropriazione immobiliare non è permessa per debiti inferiori a 120.000 euro e non può essere eseguita se l’immobile è l’unica residenza principale del debitore.

La notifica inviata dal fisco deve chiarire l’intenzione di procedere con l’ipoteca esattoriale e offrire al debitore un termine di 30 giorni per evitare l’ipoteca saldando il debito.

Quando è legittima l’ipoteca?

Un’ipoteca è considerata legittima se il debito per cartelle esattoriali non pagate e scadute (almeno 60 giorni dopo la notifica) eccede i 20.000 euro. Se il debitore paga una parte del debito riducendolo sotto tale soglia, può evitare l’ipoteca esattoriale. Un debito di 15.000 euro, ad esempio, non comporta il rischio di pignoramento dell’abitazione.

Contrariamente a quanto si possa pensare, l’ipoteca sulla prima casa non è sempre illegittima. La legge proibisce l’ipoteca esattoriale solo se l’immobile è l’unico posseduto dal debitore e se è utilizzato come abitazione principale, a patto che non sia classificato nelle categorie catastali A/8 e A/9.

Certamente, ecco una versione rielaborata del testo:

Condizioni di invalidità dell’iscrizione ipotecaria esattoriale: in quali circostanze è inammissibile?

L’ipoteca esattoriale emerge come uno strumento particolarmente autoritario dello Stato. Per mitigare gli impatti avversi, la normativa ha definito con precisione le situazioni in cui è lecito procedere all’iscrizione di un’ipoteca e quelle in cui tale atto è considerato non valido.

L’iscrizione ipotecaria esattoriale non è valida se:

  • Il debito del contribuente non supera i 20.000 euro;
  • Non vi è stata alcuna notifica dell’ipoteca, o la notifica è avvenuta meno di 30 giorni prima;
  • Il contribuente non ha ricevuto una cartella di pagamento preliminare, o il debito indicato è caduto in prescrizione;
  • Nel caso di un immobile in comproprietà, l’importo dell’ipoteca non può eccedere la parte di proprietà del debitore;
  • L’ipoteca è registrata oltre un anno dalla notifica della cartella di pagamento o oltre 180 giorni dalla notifica dell’avviso di pagamento;
  • L’importo dell’ipoteca è sproporzionato rispetto al debito che si intende recuperare;
  • Il contribuente ha ottenuto una dilazione del pagamento o la sospensione del pagamento da parte del giudice prima dell’iscrizione dell’ipoteca.

Scadenza dei termini per la prescrizione dell’ipoteca esattoriale

I termini per la prescrizione dell’iscrizione ipotecaria esattoriale sono stabiliti in cinque anni, come disposto dalla Legge 335/1995. Questa disposizione è stata ulteriormente confermata da sentenze recenti della Corte di Cassazione, inclusa la sentenza n. 1455/2013 del 8 maggio 2013, che ha dato ragione a un contribuente in una causa contro l’INPS. Il tribunale di Cosenza, esaminando il caso, ha sottolineato, stabilendo un significativo precedente, che non è possibile effettuare l’iscrizione ipotecaria esattoriale una volta trascorsi cinque anni dalla notifica della cartella esattoriale.

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